自2023年起，中国启动了大规模的城中村改造计划，其规模和决心达到了前 所 未 有 的水平。城中村作为城市外来人口的重要居住区，对国家的城镇化和经济发展有着不可磨灭的贡献，但同时也面临着社会矛盾加剧、资源利用低效和城市内部不均衡等挑战。改造城中村不仅能够显著提升居民的生活环境，促进城市的可持续发展，还能优化房地产市场结构，刺激经济增长。

根据融资主体划分，当前应用较为广泛的几种城市更新融资模式可分为政府主 导、政企合作和市场主 导三类。

政府主 导融资模式：

包括财政拨款、城市更新专项债券和政策性银行贷 款，资金使用便捷、成本低，有助于项目迅速启动。但资金总量有限，可能加重地方财政负担。

政企合作融资模式：

PPP模式：政府与社会资本合作，对基础设施建设有显著推动作用，但存在合规风险和增加地方政府隐性负债的担忧。

城市更新基金：资金使用灵活，但覆盖范围有限，退出机制不明确。

ABO与投资人+EPC模式：政府授权企业进行建设运营，利于项目市场化，但法规不完善，可能引发额外负债。

市场主 导融资模式：

开发商主 导：依靠开发商自有资金，推进项目效率高，但偏好商业价值高的项目，可能忽视整体规划。

居民自主更新：村集体自发更新，方式灵活，但范围受限，监管难度大，进度不确定。

城中村改造全生命周期视角下的

金融创新模式

城中村改造全生命周期是指从项目前期规划，到中期建造实施，再到后期运营管理的全过程。

公募REITs为核心的金融配套融资：公募REITs作为股债结合的金融工具，对盘活资产、推动房地产转型及构建多层次资本市场至关重要。其常态化发行能为城中村改造提供资金退出渠道，并借助Pre-REITs解决前端资金问题，提升改造效率与质量，促进C-REITs及房地产行业高质量发展。然而，城中村改造项目发行REITs面临产权、土地性质及收益率等障碍，需配套政策支持。

私募股权投资基金发展：私募股权投资基金能加速城中村改造进程，灵活使用资金，并通过资本化运作提升项目质量。尽管面临收益平衡、管理及退出机制等挑战，但与REITs结合具有潜力。专项私募股权投资基金可分为市场化和政府引导两类，地方政府可通过优惠条件激励市场化基金，政府引导基金则可通过设立母基金方式参与，以降低风险。

优化政企合作模式：政企合作仍是城中村改造吸引社会资本的重要手段，如PPP、ABO、投资人+EPC等模式。政府应转变角色，从直接参与转为提供政策支持，如增强企业信用、鼓励融资工具使用、降低融资成本及税收等，以激发市场活力。

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