金融创新赋能:城中村改造的全周期融资解决方案

发布时间:2024年7月17日 16:31

自2023年起,中国启动了大规模的城中村改造计划,其规模和决心达到了前 所 未 有 的水平。城中村作为城市外来人口的重要居住区,对国家的城镇化和经济发展有着不可磨灭的贡献,但同时也面临着社会矛盾加剧、资源利用低效和城市内部不均衡等挑战。改造城中村不仅能够显著提升居民的生活环境,促进城市的可持续发展,还能优化房地产市场结构,刺激经济增长。


常见的城市更新项目融资模式分析

根据融资主体划分,当前应用较为广泛的几种城市更新融资模式可分为政府主 导、政企合作和市场主 导三类。


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政府主 导融资模式:

包括财政拨款城市更新专项债券政策性银行贷 款,资金使用便捷、成本低,有助于项目迅速启动。但资金总量有限,可能加重地方财政负担。


政企合作融资模式:

PPP模式:政府与社会资本合作,对基础设施建设有显著推动作用,但存在合规风险和增加地方政府隐性负债的担忧。

城市更新基金:资金使用灵活,但覆盖范围有限,退出机制不明确。

ABO与投资人+EPC模式:政府授权企业进行建设运营,利于项目市场化,但法规不完善,可能引发额外负债。


市场主 导融资模式:

开发商主 导:依靠开发商自有资金,推进项目效率高,但偏好商业价值高的项目,可能忽视整体规划。

居民自主更新:村集体自发更新,方式灵活,但范围受限,监管难度大,进度不确定。


城中村改造全生命周期视角下

金融创新模式

城中村改造全生命周期是指从项目前期规划,到中期建造实施,再到后期运营管理的全过程。


公募REITs为核心的金融配套融资:公募REITs作为股债结合的金融工具,对盘活资产、推动房地产转型及构建多层次资本市场至关重要。其常态化发行能为城中村改造提供资金退出渠道,并借助Pre-REITs解决前端资金问题,提升改造效率与质量,促进C-REITs及房地产行业高质量发展。然而,城中村改造项目发行REITs面临产权、土地性质及收益率等障碍,需配套政策支持。


私募股权投资基金发展:私募股权投资基金能加速城中村改造进程,灵活使用资金,并通过资本化运作提升项目质量。尽管面临收益平衡、管理及退出机制等挑战,但与REITs结合具有潜力。专项私募股权投资基金可分为市场化和政府引导两类,地方政府可通过优惠条件激励市场化基金,政府引导基金则可通过设立母基金方式参与,以降低风险。


优化政企合作模式:政企合作仍是城中村改造吸引社会资本的重要手段,如PPP、ABO、投资人+EPC等模式。政府应转变角色,从直接参与转为提供政策支持,如增强企业信用、鼓励融资工具使用、降低融资成本及税收等,以激发市场活力。

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